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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

FAQ

Erforderliche Eigenmittel

Mit wenigen Ausnahmen benötigen Sie bei jeder Immobilienfinanzierung eigene Barmittel auf einem österreichischen Konto.

Die Höhe der Eigenmittel hängt ab vom Kaufpreis plus den Kaufnebenkosten. Anteilsmäßig müssen Sie mit zumindest 20% rechnen.

Die Kaufnebenkosten summieren sich aus den Grundbuchkosten, der Maklerprovision und der Kosten für den Treuhänder.

Diese Kaufnebenkosten betragen rd. 10% des Kaufpreises.

Rechenbeispiel:

Kaufpreis der Immobilie 200.000€ zuzüglich 10% Kaufnebenkosten ergibt eine Finanzierungssumme von 220.000€.

In diesem Rechenbeispiel sollten Sie daher mindestens 44.000€ an Eigenmittel verfügbar haben.

Anmerkung: Eigenmittel müssen der Bank nachgewiesen und bei Kaufabschluss auf das Treuhandkonto eingezahlt werden!

Laufzeit

Von der Laufzeit eines Immobilienkredites hängt die Höhe der Kreditrate ab. Je länger die Laufzeit, umso niedriger ist die Rate, aber umso höher sind die Gesamtkosten. Die Laufzeit wirkt sich daher direkt auf den effektiven Zinssatz aus.

Ist das freiverfügbare Haushaltseinkommen grenzwertig, dann kann der Kredit durch eine längere Laufzeit doch noch möglich sein.

Bonität, KSV Einträge

Ihre Bonität beschreibt für die Bank Ihre Fähigkeit, die Kreditraten zu bezahlen.

Je besser sie ist, umso besser wird auch der angebotene Zinssatz sein, oder genauer gesagt: umso niedriger wird der Zinsaufschlag auf den Basiszins sein.

Ihre Bonität ist schlecht, wenn Sie bei der Bank als schlechter Zahler bekannt sind, häufig Rückläufer (wegen mangelnder Deckung nicht durchgeführte Abbuchungen) haben, oder Ihren Girokontorahmen überziehen.

Einen Sonderfall stellen Einträge im KSV 1870 und anderen Schuldnerregistern dar. Wer einen Firmenkonkurs oder einen Privatkonkurs hatte, hat über mehrere Jahre (5 – 10!)  NACH Abschluss der Zahlungen einen Eintrag. Ein solcher Eintrag ist ein absolutes KO-Kriterium für einen neuen Kredit!

Auch kleine Einträge, z.B. eine nicht bezahlte Handyrechnung, führen zur Ablehnung.

Daher: bevor Sie sich Gedanken über eine Immobilienfinanzierung machen, holen Sie sich einen aktuellen KSV Auszug. Manchmal bleiben Einträge „hängen“ und lassen sich löschen. Dann bleiben Ihnen diese Probleme erspart.

Effektiver Zins

Der effektive Zinssatz inkludiert alle relevanten Kosten des Kredites über die Laufzeit des Kredites. Dieser Zinssatz berücksichtigt auch die Aufteilung des Kredites in fixe und variable Zinsperioden.

Folgende Kosten sind im effektiven Zins berücksichtigt (einige Kosten sind bankenabhängig):

+ Bearbeitungsgebühr

+ Kontoführungsgebühr

+ Bankspesen

+ hypothekarische Eintragungsgebühren

FIxe Zinsen

Fixe Zinsen:

Es wird für eine gewisse Laufzeit ein bestimmter Zinssatz festgelegt. Dieser ändert sich nicht, egal wie sich der Marktzins ändert.

Vorteil: die Monatsraten steigen nicht, wenn die Zinsen steigen.

Nachteil: fallen die Marktzinsen, ändert sich nichts, die Monatsraten bleiben gleich; höherer Zinssatz als bei variabler Verzinsung.

Wer mit steigenden Marktzinsen rechnet oder auf der sicheren Seite bei den Monatsraten sein will, greift zu fixen Zinsen.

Fixe Laufzeiten liegen zwischen 10 und 25 Jahren.

Variable Zinsen

Variable Zinsen:

Ein variabler Zinssatz kann entweder für die gesamte Laufzeit oder nur für die Restdauer nach der Fixzinsperiode vereinbart werden.

Nachteil: die Monatsraten steigen, wenn die Zinsen steigen.

Vorteil 1: fallen die Marktzinsen, fallen auch die Monatsraten

Vorteil 1: ein deutlich niedrigerer Zinssatz als bei Fixzinsen

Wer mit gleichbleibend niedrigen Marktzinsen rechnet, wird zu variablen Zinsen greifen, muss sich aber bewusst sein, dass im Laufe der Zeit die Kreditraten steigen könnten.

Vorzeitige Rückzahlungen, Teiltilgungen

In manchen Fällen ist es absehbar, dass ein Kredit ganz oder teilweise vor dem Ende der Laufzeit getilgt werden soll. Dann sollte man darauf achten, unter welchen Bedingungen dies möglich ist.

Folgende Regel gilt bei den meisten Banken: wurde für die gesamte Laufzeit ein variabler Zinssatz vereinbart, ist eine teil- oder vollständige Tilgung ohne Pönale möglich. Die Zahlung muss jedoch der Bank rechtzeitig angekündigt werden.

Während der Fixzinsperiode ist es Verhandlungssache, unter welchen Bedingungen die Tilgung erfolgen kann.

Sagen Sie Ihrem Berater gleich zu Beginn, ob Sie so etwas vorhaben.

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